Krediti in posojila za podjetja, ki ne dobijo kredita na banki
Domov | Novice | Pridobitev hipotekarnega kredita vedno bolj zapletena

Pridobitev hipotekarnega kredita vedno bolj zapletena

11.08.2020

Pridobitev hipotekarnega kredita vedno bolj zapletena

Pri odločanju, kako visok kredit banke fizičnim osebam odobrijo za nakup stanovanja, banke gledajo kreditno sposobnost prosilca za kredit kar pomeni, da gledajo dohodke prosilca za kredit. Odobrena vsota bo odvisna od višine plače in drugih potencialnih rednih prihodkov tistega, ki želi vzeti kredit.

Stanje pred spremembami

Lani so bile številke in izračuni naslednji: Za kredit v višini 100.000 EUR je moral prosilec za kredit zaslužiti vsaj 1170 EUR neto, oziroma je moral imeti redne prihodke v tej višini.

Spremembo prinaša ukrep Banke Slovenije, ki je določila nov način izračunavanja zneska, ki mora jemalcu kredita mesečno ostati po plačilu obrokov kredita. Spremembe se najbolj kažejo v tem, da je sedaj nujno, da banka upošteva procent minimalne plače, ki bo kreditojemalcu ostal po poplačilu obroka kredita. Prej so banke v Sloveniji v večini to že upoštevale, vendar pa upoštevanje ni bilo predpisano kot nujno. Največjo spremembo pa prinaša določba o tem, da je treba nujno upoštevati tudi vzdrževane družinske člane pri izračunu zneska, ki mora kreditojemalcu v mesecu ostati po plačilu obroka kredita.

Spremenjena obvezna merila Banke Slovenije za hipotekarni kredit

Lani pa je Banka Slovenije uvedla nov način izračuna kreditne sposobnosti za vse prosilce kreditov. Po novem izračunu mora imeti oseba, za pridobitev kredita v višini 100.000 EUR več kot 1400 EUR mesečnih rednih prihodkov neto.

Banka Slovenije je določila, da mora tistemu, ki plačuje obroke za kredit po plačilu obroka ostati 76 odstotkov minimalne bruto plače. 76 odstotkov minimalne bruto plače po novem znašajo 673, 8 EUR. Poleg tega mora jemalcu kredita, če vzdržuje družinskega člana ostati določen znesek za le-tega. Za otroka je znesek določen na primer na 237,29 EUR za vsakega otroka, ki ga prosilec za kredit vzdržuje.

Tako bo na primer za jemalca kredita, ki živi z ženo in dvema otrokoma, eden pa želi vzeti kredit, določeno, da mu mora ostati 673,8 EUR (76 odstotkov minimalne plače) in pa 237 EUR za vzdrževanega. To bo pomenilo, da mora jemalcu kredita, ki vzdržuje enega otroka po plačilu obrokov ostati 952 EUR. Če jemalec kredita vzdržuje tudi druge družinske člane, ki niso njegovi otroci, se tudi za njih prišteje ta določen znesek, ki mora jemalcu kredita po plačilu obroka ostati.

Sprememba z zakonom določene minimalne plače

Dodaten dvig meje za kreditno sposobnost in s tem veljavo še strožjih pogojev za kredit pa predstavlja tudi povišanje minimalne plače v letu 2020. Po novem bo minimalna plača po Zakonu o minimalni plači za plačilo dela, opravljenega od prvega januarja, znašala 940 EUR bruto. To bo pomenilo neto minimalno plačo v višini približno od 659 do 780 EUR na mesec, brez dodatkov. Dvig minimalne plače dodatno pomeni, da se višina nujnega mesečnega prihodka za odobritev kredita poviša še za 41 EUR.

Če to prenesemo v prakso, bo potrebno za pridobitev kredita v vrednosti 100 tisoč EUR, ki bi se ga odplačevalo na najdaljši rok približno dvajsetih let, s strani osebe, ki vzdržuje enega otroka, imeti približno 1300 do 1400 EUR neto plače.

Podatki so pridobljeni s strani slovenskih bank, in sicer iz informativnih izračunov ponudb slovenskih bank.

Informativni izračuni

Izbira najbolj ugodnega kredita je pomembna, banke se med seboj v določenih aspektih razlikujejo. Razlike se kažejo v zahtevani vrednosti nepremičnine za določen znesek kredita, v zahtevanih mesečnih prihodkih za določen znesek, v obrestni meri in pa pri ostalih stroških jemanja kredita. Zveza potrošnikov Slovenije priporoča, da se za izbiro kredita naredi čim več informativnih povpraševanj na straneh slovenskih bank. Pri tem pa je potrebno vedeti, da informativni izračuni niso zadnja ponudba, ponekod so banke pripravljene dati ugodnejše pogoje, zato je koristno iti na sestanke na banko.

Za iskanje najugodnejšega kredita bo potrebno gledati efektivno obrestno mero, ki procentualno vključi vse stroške kredita. Vendar pa bo ponekod ena banka na primer dala kredit pri nižjih prihodkih in se bo potrošnik zato odločil za ta kredit tudi pri višji efektivni obrestni meri.

V pregled pogojev in potrebnih prihodkov so spodaj narejeni informativni izračuni za največje slovenske banke. Informativni izračuni so za vse banke narejeni za kredit v vrednosti 100.000 EUR, ki se ga odplača v 240 mesečnih obrokih, torej v dvajsetih letih. Kot jemalec kredita bo predpostavljen slovenski državljan, ki vzdržuje enega otroka. Vsi informativni izračuni so nadalje narejeni za kredite s spremenljivo obrestno mero. Krediti s spremenljivo obrestno mero bodo cenejši kot tisti s fiksno Pri spremenljivi obrestni meri tveganje spremembe obrestne mere prevzame kreditojemalec, zato bodo mesečni obroki nižji. Glede na spodnje izračune s spremenljivo obrestno mero, bo mesečni obrok pod 500 EUR. Pri fiksnih obrestnih merah so mesečni obroki glede na informativne obračune vedno nad 550 EUR.

Nova KBM

Trenutno je mesečni obrok za kredit s spremenljivo obrestno mero za 20 let v vrednosti 100 tisoč EUR pri Novi KBM 497 EUR na mesec, plus 2,5 EUR stroškov vodenja, kar znaša 499,5 EUR. Stroškov odobritve ni, obrestna mera pa znaša EURIBOR plus 1,8 %, efektivna obrestna mera pa je v višini 1,87 %. Končni znesek, ki ga oseba, v zameno, da prejme 100.000 EUR kredita, plača je pri Novi KBM 119.751,69 EUR.

Nova Ljubljanska banka

Mesečni obrok za predpostavljeni kredit s spremenljivo obrestno mero bo 498,81, ocena potrebnih dohodkov je na strani banke NLB 1.213,65 UER, vendar pa bodo po novih pravilih, za osebo z enim vzdrževanim otrokom, potrebni dohodki znašali 1450 EUR. Obrestna mera znaša EURIBOR plus pribitek na referenčno obrestno mero EURIBOR 1,85 %. Stroški odobritve so 750,00 EUR, skupni stroški kredita pa znašajo 20.570,38 EUR. To pomeni, da bo oseba, ki bo prejela 100.000 EUR, morala vrniti 120.570,38 EUR.

NLB zahteva, da je pri hipotekarnem kreditu znesek samostojnega vložka vsaj 30.000 EUR, to pomeni, da mora biti nepremičnina, ki bo kupljena s kreditom v vrednosti 100.000 EUR, vredna vsaj 130.000 EUR.

Efektivna obrestna mera znaša 1,95 %.

Abanka

Pri Abanki bo mesečni znesek kredita za 100.000 EUR na dvajset let znašal 494,13 EUR, obrestna mera bo šestmesečni EURIBOR plus 1,75 %. Stroški odobritve znašajo 450 EUR. Tako bo skupni znesek, ki ga kreditojemalec plača v zameno za 100.000 EUR, znašal 119.136,39 EUR.

Potreben prihodek bo torej za kreditojemalca z enim vzdrževanim otrokom po novih pravilih 1.446 EUR.

Efektivna obrestna mera je 1,81 %.

SKB Banka

Trenutno je mesečni obrok za kredit s spremenljivo obrestno mero za 20 let v vrednosti 100 tisoč EUR pri SKB Banki 496,47 EUR na mesec, plačila stroškov vodenja pa ni. Stroški odobritve znašajo 600 EUR, obrestna mera pa znaša EURIBOR plus 1,8 %. Potrebno je plačati 244 EUR za strošek cenitve nepremičnine in 122 EUR za nadomestilo za zavarovanje z nepremičnino. Skupen znesek, ki ga kreditojemalec odplača znaša 120.692,71 EUR, kar pomeni, da je efektivna obrestna mera v višini 1,97 %.

Nepremičnina mora biti vredna vsaj 125.000 EUR, kar pomeni, da mora biti lastni vložek 25.000 EUR.

Tabela pregleda stroškov in zahtevanih dohodkov

BankaObrestna meraEfektivna obrestna meraStroškiSkupno plačiloObrokPotrebna plača (z eno vzdrževano osebo)
NLBEURIBOR + 1,81 %1,9 %750 EUR120.570,38 EUR498,81 EUR + dodatno1450 EUR
NKBMEURIBOR + 1,8 %1,87 %0,00 EUR119.751,69 EUR497,00 EUR1449 EUR
AbankaEURIBOR + 1,81 %1,86 %450 EUR119.136,39 EUR494,13 EUR1446 EUR
SKB BankaEURIBOR + 1,8 %1,97 %244 + 122 EUR120.692,71 EUR496,47 EUR1445 EUR
SberbankEURIBOR + 1,95 %2,05 %700 EUR121.614,92 EUR503,53 EUR1296,25 EUR
Gorenjska bankaEURIBOR + 2,1 %2,17 %490 EUR121.614,614 EUR499 EUR1420,4 EUR

Zneski dohodkov, ki znašajo okoli 1400 EUR so glede na podatke o povprečnih plačah nadpovprečni, kar pomeni, da si velika večina Slovencev kredita za 100.000 EUR z odplačilno dobo 20-ih let ne bo več mogla privoščiti. Povprečna slovenska plača po aktualnih podatkih Statističnega urada Republike Slovenije znaša okoli 1800 EUR bruto in okoli 1200 EUR neto. Pred spremembami bi torej povprečna slovenska plača zadoščala za pridobitev kredita v vrednosti 100.000 EUR, sedaj pa bo za to plačo možno dobiti kredit le v precej nižjem znesku.

Pridobitev kredita s povprečno slovensko plačo

Po približnih izračunih bo lahko povprečni slovenski državljan v povprečni družini z dvema otrokoma, kjer se bo štelo, da vzdržuje enega od njih, s povprečno slovensko plačo v vrednosti približno 1200 EUR pridobil kredite na bankah v vrednosti približno 65.000 do največ 70.000 EUR. V povprečni slovenski družini z dvema otrokoma se bo torej, če se šteje, da imata oba starša povprečno slovensko plačo, in vsak enega vzdrževanega otroka, lahko skupaj vzelo le okoli 130.000 do 140.000 EUR kredita. Glede na razmere na slovenskem nepremičninskem trgu, še posebej v Ljubljani, bo iskanje primerno velikega stanovanja za to ceno za 4-člansko družino zelo velik izziv.

Preostali pogoji, na primer obrestna mera, se niso spremenili, vendar pa zaostreni predpisi pomenijo manjšo kreditno sposobnost jemalcev kreditov. Po poročanju slovenskih bank se to dejstvo kaže tudi v zmanjšanju jemanja kreditov in povpraševanja po le-teh na slovenskih bankah.

Kreditni vprašalnik


Podjetniški naložbeni center
nudi sekundarne podjetniške finančne vire, ki so namenjeni predvsem mikro in malim slovenskim podjetjem, ki imajo dobro poslovanje, redne mesečne prilive in ustrezno zavarovanje ter v nekem trenutku ne dobijo kredita na banki.

Preverite možnost pridobitve kredita oz. posojila z izpolnitvijo kreditnega vprašalnika.